投资要点：
营业收入和净利润增速持续下滑。08年前三季度，房地产板块实现主营业务收入1093.5亿元，同比增长30.5%，增速和去年同期相比下降19.59个百分点，和今年上半年相比下降8.01个百分点；房地产板块实现净利润139.24亿元，同比增长32.26%，增速和去年同期相比下降75.48个百分点，和今年上半年相比下降13.51个百分点。
房地产市场调整幅度加深是板块业绩持续下滑的主要原因。08年1-9月，全国商品房累计销售面积40320.76万平米，同比减少14.88%，成为自98年以来交易量萎缩的最低点；全国商品房销售均价为3938元/平米，同比下跌0.16%，自03年以来首次出现下跌；全国商品房销售额为15878.53亿元，同比下降15.02%。
存货周转率持续下滑。截至9月末，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%。由于房地产市场交易量持续萎缩，房地产板块总资产周转率和存货周转率均有所下降。总资产周转率由去年同期的0.21下降为0.18，存货周转率由去年同期的0.25下滑为0.19。
现金压力日益严峻。1-9月，房地产板块经营活动产生的现金流量净额为-366.78亿元，和去年同期的-226.08亿元相比有大幅下降；板块的资产负债率为65.16%，同比增加0.51个百分点；98家上市公司中，资产负债率在70%以上的有27家。
综合评价及评级调整：
我们认为，从根本上提高居民房屋购买能力的条件主要有两个，一是居民实际可支配收入的快速提高，二是房屋价格下降到居民的合理预期之内。08年前三季度城镇居民人均可支配收入11865元，扣除价格因素，实际增长7.5%，同比减少5.7个百分点。08年1-9月全国商品房销售均价同比下降0.16%，明显小于人均可支配收入的下滑幅度，因此上述两个能够直接提高居民房屋购买力的条件目前尚不成熟，房地产市场的调整可能会持续，维持对行业的“中性”评级。在调整过程中，国家可能会出台有关保证宏观经济增长以及稳定房市的一系列调控政策，比如持续降息、继续减免房地产交易税费等，可关注相关政策性利好引发的交易性投资机会。 |
